О получении разрешительных документов на строительство и ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства на территории Мостовского района

Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу 4 августа 2018 года, внес существенные изменения в процедуру строительства объектов индивидуального жилищного строительства. Цель изменений - упорядочить строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома. При этом положения закона не распространяются на нежилые объекты, такие как хозяйственные постройки, бани и тому подобные.

До 2018 года получение разрешения на строительство было обязательным для жилых домов. Садовые домики можно было строить без разрешительной документации. После внесения в законодательство Российской Федерации изменений для объектов ИЖС разрешения утратили силу. Их заменили документом: "Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома". В связи с чем, этот же порядок стал распространяться и на садовые дома.

Новая процедура носит уведомительный характер, но по сути это упрощенная форма получения разрешительных документов от администрации. Застройщик (правообладатель земельного участка) уведомляет администрацию, но начать строительство может только после того, как будет получен положительный ответ.

На основании действующих законов Российской Федерации, в частности статьи 51.1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, вы обязаны уведомить администрацию о том, что планируете возводить на своей земле объект индивидуального жилищного строительства либо садовый дом.

Согласно Градостроительному законодательству объект индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС) – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

При строительстве или реконструкции объектов ИЖС вместо получения разрешения на строительство предусмотрено направление застройщиками уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Форма уведомления о начале строительства (реконструкции), уведомления утверждена и находится в свободном доступе в сети Интернет, офисах МФЦ, на сайте администрации муниципального образования Мостовский район, на сайтах администраций Мостовского и Псебайского городских поселений.

Подать уведомление о начале строительства (реконструкции)) можно несколькими способами: лично в уполномоченный орган, через МФЦ, с помощью регионального портала государственных услуг Краснодарского края или Единого портала государственных услуг либо заказным письмом с уведомлением в адрес уполномоченного органа.

Уполномоченными органами на рассмотрение уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) объекта ИЖС или садового дома:

в отношении территорий сельских поселений Мостовского района является администрация муниципального образования Мостовский район,

в отношении территорий Мостовского городского поселения -администрация Мостовского городского поселения

в отношении территорий Псебайского городского поселения - администрация Псебайского городского поселения.

После того, как запрос подан, застройщик должен дождаться ответа от администрации. Срок рассмотрения – 7 дней.

Уполномоченный орган проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами, а также допустимости размещения объекта ИЖС в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке может быть получено в следующих случаях:

Не указали требуемые сведения в уведомлении. Тогда его даже не будут рассматривать. Вам просто вернут и уведомление, и документы в течение трех рабочих дней. Они будут считаться непредставленными.

Параметры дома, указанные в уведомлении, не соответствуют правилам. При этом опираются на правила землепользования и застройки, документы по планировке территорий, градостроительное законодательство.

Указанный в уведомлении объект нельзя разместить в соответствии с видом разрешенного использования земли.

Уведомление подало лицо, которое не имеет прав на участок и не выступает доверенным лицом застройщика.

Получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке от уполномоченного органа дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта ИЖС или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение 10 лет.

После того, как объект ИЖС или садовый дом построен (реконструирован), застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства (реконструкции).

В уведомлении об окончании строительства (реконструкции) должны быть указаны сведения о застройщике, о земельном участке, сведения об объекте, а также об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав.

К уведомлению об окончании строительства (реконструкции) прилагаются:

технический план объекта ИЖС;

заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект ИЖС (если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект ИЖС, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора).

Уполномоченный орган осуществляет проверку уведомления об окончании строительства (реконструкции) и прилагаемых документов, по итогам которой дается положительный, в виде (Уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности) или отрицательный, в виде (Уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности) ответ, оформленные по форме, установленной Приказом Минстроя от 19 сентября 2018 №591/пр.

Таким образом, получение от уполномоченного органа уведомления о соответствии построенного объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности дает возможность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права в отношении возведенного объекта ИЖС или садового дома.

Вместе с тем, в 2020 году в законодательство Российской Федерации внесены изменения, которые действуют до 1 марта 2026 г., позволяющие осуществить упрощенный порядок оформления прав граждан не только в отношении жилых или садовых домов, построенных на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, но и в отношении жилых домов, возведенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства.

Однако, несмотря на то, что нормами Федерального Законодательства предусмотрен упрощенный порядок регистрации объектов ИЖС и садовых домов, строительство таких объектов осуществляется в порядке, регламентированном статьей 51.1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Также отмечаем, что введение в действие упрощенного порядка государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права в отношении объектов ИЖС и садовых домов не исключает обязанности правообладателей земельных участков при возведении на земельном участке зданий и сооружений, а также осуществления их перестройки или сноса соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, технические регламенты, а также требования о целевом назначении земельного участка (пункт 1 статьи 263Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 6 статьи 52 Градостроительного Кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что нарушение при строительстве объекта ИЖС или садового дома действующих градостроительных и строительных норм и правил, может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222Гражданского кодекса Российской Федерации), уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направленное застройщику уполномоченным органом, можно расценивать как свидетельство того, что застройщиком указанные требования были соблюдены.

В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием объекта самовольной постройкой, администрация муниципального образования Мостовский район рекомендует заблаговременно знакомиться с правилами землепользования и застройки поселения, в границах которого расположен земельный участок, на котором застройщиком планируется осуществить строительство.